關于湘潭市2011年版《商品房買賣合同》部分條款的異議
第十五條 關于產權登記約定。
4、出賣人應當在商品房交付使用之日起60 日內，將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報產權登記機關備案。如因出賣人的責任，買受人不能在規定期限內取得房地產權屬證書的，雙方同意按下列第______項處理：_________
（1）買受人退房，出賣人在買受人提出退房要求之日起 ____日內將買受人已付房價款退還給買受人，并按已付房價款的_____％賠償買受人損失。
（2）買受人不退房，出賣人按已付房價款的____％向買受人支付違約金。
進步：相比老版本，湘潭市 2011 年電子版《商品房買賣合同》明確了出賣人提供的資料報產權登記機關備案時限。
異議觀點：產權登記完畢，商品房交接才正式完成。所以雙證辦理過程中，出賣人原因造成無法產權登記的責任，對等于買受人逾期付款的違約責任，等同于出賣人逾期交房的違約責任。修正完善如下（參考）：
4、出賣人應當在商品房交付使用之日起60 日內，將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報產權登記機關備案。如因出賣人的責任，買受人不能在規定期限內取得房地產權屬證書的，雙方同意按下列第______項處理：
1、按逾期時間，分別處理（不作累加，自商品房交付使用之日起60 日內，產權登記機關收到出賣人提供的備案資料為準）
（1）逾期不超過_____日，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之______的違約金，合同繼續履行；
（2）逾期超過_____日后，買受人有權解除合同。買受人解除合同的，出賣人應當自買受人解除合同通知到達之日起______天內退還全部已付款，并按買受人累計已付款的_______%（不少于銀行雙倍利率）向買受人支付違約金。買受人要求繼續履行合同的，合同繼續履行，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之________（該比率應不小于第（1）項中的比率）的違約金。
2、二十二條 發生爭議時，合同雙方應該協商解決，協商不成，選擇以下第______種方式解決：
1、向房屋所在地仲裁委員會申請仲裁；
2、依法向人民法院提起訴訟。
異議觀點：合同簽訂之時，誰也不能預知哪種方式更為合適，只要是合法合理的途徑，單選、同時進行都可以。合同列出是為了更好的規范和提醒，官方規范的格式合同宗旨也是為了維護更廣大的人民群眾的正當權益。修改參考如下：第二十二條 發生爭議時，合同雙方應該協商解決，協商不成，可選擇以下方式解決：
1、向房屋所在地仲裁委員會申請仲裁；
2、依法向人民法院提起訴訟。
3、房產管理局維權支持（小區群體事件）
另：對市房管局職責的一點認識
個人認為市房管局，除了市內屬地事務性工作外，應該更加突出全市房地產市場管理職能，比如對開發項目、開發商和房產交易，全面負起規范房地產市場管理的責任。自然是要負責全市房產管理各項業務工作的指導、效能檢查、管理和監督；組織全市房產行業干部職工的業務培訓工作，組織全市房產行業從業人員執業資格管理工作…。
湘潭房產局回復：
一、湘潭市《商品房買賣合同（2011年版）》（以下簡稱合同文本）是根據國家建設部和國家工商總局提供的合同范本，結合我市實際，在不超出法律范疇的基礎上稍作修改制定而成。如您提出的異議符合法律法規規定，我們可以作為今后修改完善合同文本的參考依據。
二、您提出“產權登記完畢，商品房交接才正式完成”的概念，目前沒有法律依據。《商品房銷售管理辦法》第三十條規定：“房地產開發企業應當按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人”，第三十四條規定：“房地產開發企業應當在商品房交付使用之日起60日內，將需要由其提供的辦理房屋權屬登記的資料報送房屋所在地房地產行政主管部門”，很明顯并未將“因出賣人的責任，買受人不能在規定期限內取得房地產權屬證書”納入逾期交房的范疇，故您要求直接修改合同文本第十五條第4款的理由不充分。
況且，合同文本第十五條第4款對此已經設定了兩條違約責任賠償處理方式，供簽約雙方選擇，亦可另行議定其他處理方式添加在合同文本中。您提出的異議，可通過在合同文本第十五條第4款第三項中添加內容而實現。
三、您提出將“房管局維權支持（小區群體事件）”列入合同文本第二十二條，作為發生爭議時可供選擇的處理方式，是對第二十二條的誤解。第二十二條只能“單選”，不能“多選”，即“仲裁”和“法院起訴”只能選擇其一。作為房產行政主管部門，在法律法規規定和政府賦予的職權范圍內，我局可以對某些爭議進行調解，但并不是所有爭議都屬于我局職責范圍，更不能也不必將“房管局維權支持（小區群體事件）”列入合同文本第二十二條，否則將因合同約定不明，簽約雙方失去其他解決爭議的法律途徑。
您對我局職責提出的意見和建議，我們表示衷心地感謝。我局雖然是房產行政主管部門，但房地產市場管理涉及很多部門，職能存在交叉的情況，對我局行政效能和效力有一定的制約和影響。但不管困難多大，我們都將全面履行職責，加強市場監管，規范企業經營行為，維護群眾合法權益，保障湘潭房地產市場持續健康發展。
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湘潭市商品房買賣合同2011年版
