對(duì)于目前在房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同交易過(guò)程當(dāng)中開(kāi)發(fā)商或中介公司要求買(mǎi)房人先交定金再簽訂正式商品房買(mǎi)賣(mài)合同的做法導(dǎo)致的眾多買(mǎi)房人定金不能退回的問(wèn)題，引起眾多已購(gòu)房者的憤怒，也引發(fā)了準(zhǔn)備購(gòu)房者的擔(dān)心與疑慮。
那么對(duì)于購(gòu)房定金問(wèn)題，購(gòu)房人是如何理解的，遇到購(gòu)房定金問(wèn)題又是如何做的，對(duì)購(gòu)房定金問(wèn)題法律又是如何規(guī)定的，購(gòu)房定金什么情況下能退，什么情況下不能退，如果定金能退，那么用什么方式退？怎么樣將不能退的定金退回？
一、定金能不能退。
目前開(kāi)發(fā)商在與買(mǎi)受人簽正式商品房買(mǎi)賣(mài)合同之前一般都通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)定等方式向買(mǎi)受人收受定金。如果買(mǎi)受人不來(lái)與開(kāi)發(fā)商簽合同或雙方對(duì)合同的條款達(dá)不成一致意見(jiàn)，大多數(shù)開(kāi)發(fā)商定金是不退的。這種定金或訂金的約定，對(duì)買(mǎi)受人極為不利，使買(mǎi)受人在簽約時(shí)處于受制于人的境地，買(mǎi)受人往往在定金不退的壓力下，違心地接受開(kāi)發(fā)商的不平等條款，自己的真實(shí)意思也不能體現(xiàn)在合同中，有失合同公平、公正的原則。好多購(gòu)房人認(rèn)為，購(gòu)房定金與其它商品交易一樣，就像平常買(mǎi)東西一樣，交了定金就是這個(gè)東西給我留著，我準(zhǔn)備要了，如果東西我不要了，定金就算我給你的賠償，以此類(lèi)推到房子上，認(rèn)為一旦簽訂了商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)，無(wú)論什么原因房子最終沒(méi)有買(mǎi)成，定金就一定不能返還了，有些人甚至自動(dòng)放棄了取回定金，這其實(shí)是一種誤解。其實(shí)定金是可以退的。那么在什么條件下定金可以退，什么條件下定金不能退？
二、定金的法律規(guī)定。
到目前為止，涉及到定金的法律規(guī)定有下：《合同法》、《擔(dān)保法》、《擔(dān)保法司法解釋》、《商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛司法解釋》。部門(mén)規(guī)章有：《商品房銷(xiāo)售管理辦法》等。《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十五條對(duì)定金問(wèn)題規(guī)定如下：給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第八十九條規(guī)定：當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法司法解釋》第六部分第一百一十五條規(guī)定：當(dāng)事人約定以交付定金作為訂立主合同擔(dān)保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無(wú)權(quán)要求返還定金；收受定金的一方拒絕訂立合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第四條規(guī)定：出賣(mài)人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買(mǎi)受人收受定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人。
另外，建設(shè)部的《商品房銷(xiāo)售管理辦法》規(guī)定：“符合商品房銷(xiāo)售條件的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，在訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同之前，向買(mǎi)受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的，訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，所收費(fèi)用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績(jī)r(jià)款，當(dāng)事人未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買(mǎi)受人返還所收費(fèi)用”。除了法律法規(guī)及部門(mén)規(guī)章的規(guī)定之外，北京市房屋交易相關(guān)主管部門(mén)也做了一些的工作，比如在2005年3月15日北京市建設(shè)委員會(huì)和北京市工商行政管理局聯(lián)合制定了《北京市商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》格式合同，要求開(kāi)發(fā)商按此格式合同的內(nèi)容執(zhí)行。認(rèn)購(gòu)書(shū)的格式條款內(nèi)容實(shí)際上是對(duì)《合同法》、《擔(dān)保法》、《擔(dān)保法司法解釋》、《商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛司法解釋》等具體法律法規(guī)的具體化。該認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)的第四條規(guī)定：認(rèn)購(gòu)人同意在支付定金之日起_____日內(nèi)，與出賣(mài)人協(xié)商商品房買(mǎi)賣(mài)合同的相關(guān)條款(本款約定的期限為協(xié)商簽約的起始時(shí)限，而非終止時(shí)限)。第六條規(guī)定：認(rèn)購(gòu)人在第四條第二款約定的期限內(nèi)與出賣(mài)人協(xié)商商品房買(mǎi)賣(mài)合同的相關(guān)條款，但雙方未達(dá)成一致意見(jiàn)，自第四條第二款約定的期限屆滿(mǎn)之次日起超過(guò)___日的，本認(rèn)購(gòu)書(shū)自動(dòng)解除；雙方也可以協(xié)商解除本認(rèn)購(gòu)書(shū)。出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在本認(rèn)購(gòu)書(shū)解除之日起___日內(nèi)將已收取的定金退還認(rèn)購(gòu)人。從以上的法律規(guī)定及具體行政措施我們可以得出如下結(jié)論：商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)作為商品房買(mǎi)賣(mài)預(yù)約合同，其中的定金條款，是在一方違約，導(dǎo)致無(wú)法簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，對(duì)守約方的保護(hù)和救濟(jì)。
然而，當(dāng)雙方對(duì)正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同主要條款不能協(xié)商一致時(shí)，不能認(rèn)為任何一方存在違約行為。在這種情況下，認(rèn)購(gòu)書(shū)中的定金條款就不適用了。如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理，即買(mǎi)受人因自己的原因放棄購(gòu)買(mǎi)此房屋，不來(lái)簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，或者出賣(mài)人違約，不賣(mài)此房屋，那么不履行約定的義務(wù)一方無(wú)權(quán)要求返還定金；接受定金的一方不履行約定的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人。如果買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)預(yù)售或銷(xiāo)售契約及補(bǔ)充協(xié)議內(nèi)容難以達(dá)成一致，而未能簽約的，不能歸責(zé)于任何一方，所以出賣(mài)人應(yīng)把定金全數(shù)返還買(mǎi)受人。
