| 核心提示：近期，幾乎所有的大型房企都在大規(guī)模提高商業(yè)地產(chǎn)在戰(zhàn)略布局中的比例：年初以來，一直專注于住宅地產(chǎn)的萬科，在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的布局既覆蓋了一線城市，又涵蓋了沿海三線城市和內(nèi)陸區(qū)域中心城市；保利計(jì)劃將商業(yè)地產(chǎn)的投資比例逐步增大到總投資的30%；富力地產(chǎn)]宣布，2011年將在全國開業(yè)16家富力旗下酒店……龍湖地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)、金地集團(tuán)等紛紛搶灘商業(yè)地產(chǎn)，華潤萬家、廣百等零售商也由商業(yè)切入商業(yè)地產(chǎn)，規(guī)模堪稱史無前例. |
樓市調(diào)控政策頻出，招招劍指“價(jià)格過快上漲”的住宅地產(chǎn)。在調(diào)控的大背景下，品牌房企、保險(xiǎn)資金、投資者將目光轉(zhuǎn)向了受新政影響較小的商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)是否迎來發(fā)展的春天，成為投資的最好時(shí)機(jī)？
發(fā)展空間廣闊
目前中國的城市化率還較低，城市化進(jìn)程為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展提供了廣闊空間。中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長王永平介紹，由中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟和中國指數(shù)研究院聯(lián)合編撰的《２０１０－２０１１中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告》佐證了這一觀點(diǎn)。１９６５年日本的人均ＧＤＰ水平達(dá)到３０００美元，其后的２５年間日本的零售業(yè)一直保持快速的發(fā)展；１９８６年韓國的人均ＧＤＰ水平達(dá)到３０００美元，到目前２０多年的時(shí)間零售業(yè)一直保持快速發(fā)展的勢頭。２００８年中國人均ＧＤＰ達(dá)到３０００美元，達(dá)到了零售業(yè)快速發(fā)展的基礎(chǔ)，２０１０年超過４０００美元，參考日韓經(jīng)驗(yàn)，專家認(rèn)為今后２０年將是中國零售業(yè)及商業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展時(shí)期。
消費(fèi)水平的提升也為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供了良好的機(jī)遇。首創(chuàng)集團(tuán)總經(jīng)理、首創(chuàng)置業(yè)董事長劉曉光認(rèn)為，２０１０年我國ＧＤＰ總量超過日本，成為世界第二大的經(jīng)濟(jì)體，同時(shí)又是世界上人口最多的國家，這兩個數(shù)字結(jié)合在一起，中國商業(yè)地產(chǎn)的前景應(yīng)該是很誘人的。
統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，新一輪樓市調(diào)控政策以來，北京、上海、廣州等一線城市的商業(yè)地產(chǎn)市場十分活躍，三大城市寫字樓新增供應(yīng)面積大幅上漲，最高單月環(huán)比漲幅達(dá)１７９．７０％，銷售面積同樣出現(xiàn)強(qiáng)勢增長，環(huán)比增長７１．４１％。與此同時(shí)，萬科、保利等大型房地產(chǎn)企業(yè)都在大規(guī)模提高商業(yè)地產(chǎn)在企業(yè)戰(zhàn)略布局中所占比例。
要有風(fēng)險(xiǎn)意識
中國房地產(chǎn)研究會副會長顧云昌認(rèn)為，在商業(yè)地產(chǎn)市場競爭激烈的情況下，把城市綜合體作為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)動機(jī)，大量的供應(yīng)商業(yè)地產(chǎn)土地，一定會造成供大于求。顧云昌形象地比喻：“搞住宅地產(chǎn)就好比在游泳池里游泳，但是商業(yè)地產(chǎn)就是在大海里游泳。”他著重指出，“應(yīng)該注意這里面的風(fēng)險(xiǎn)”。
顧云昌指出，商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)是兩個不同的市場，盡管是有相關(guān)性，但是兩個市場表現(xiàn)出來的市場狀態(tài)是不一樣的。原因在于住宅地產(chǎn)是供不應(yīng)求。而商業(yè)地產(chǎn)市場，總體上是供大于求，企業(yè)進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)市場，必須具有風(fēng)險(xiǎn)意識。
“如果地產(chǎn)整個行業(yè)出現(xiàn)了下行的大趨勢，整個行業(yè)的預(yù)期發(fā)生變化，投資收縮或者是整個行業(yè)連續(xù)一兩年出現(xiàn)下行的問題，我覺得商業(yè)地產(chǎn)很難一枝獨(dú)秀。”全國政協(xié)常委、全國工商聯(lián)副主席、大連萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林認(rèn)為，作為地產(chǎn)行業(yè)的一個分支，整個行業(yè)具有關(guān)聯(lián)性，如果半年后整個房地產(chǎn)的調(diào)整趨勢確立，影響可能會逐漸顯現(xiàn)，因?yàn)檎麄�行業(yè)資金的流動性會發(fā)生變化，預(yù)期也會產(chǎn)生變化，不要認(rèn)為買住宅不保險(xiǎn)，買商鋪、寫字樓就保險(xiǎn)了，兩個市場應(yīng)該是一榮俱榮、一損俱損。商業(yè)地產(chǎn)投資切忌盲目。
商業(yè)地產(chǎn)火爆的背后，應(yīng)注意什么？
秦虹：做商業(yè)地產(chǎn)的難度非常大，不是每個企業(yè)都能做商業(yè)地產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)能否取得投資的成功，不僅僅是把房子蓋好，重要的是后期的業(yè)態(tài)。建了大的商場，建了五星級的酒店，但后期的管理隊(duì)伍才決定了商業(yè)地產(chǎn)能否真正取得成功，商業(yè)地產(chǎn)對專業(yè)化、人才的要求難度是非常大的。
鄒益民：做商業(yè)地產(chǎn)要考慮的重要因素是，商業(yè)地產(chǎn)難以變現(xiàn)可能會壓斷資金鏈。做住宅，如果市場不好，本打算賣1萬塊的樓，你賣5000塊錢，肯定可以賣出去。但是商業(yè)地產(chǎn)，當(dāng)經(jīng)濟(jì)處于不好的情況下，你半價(jià)不見得能夠賣出去。
第二個風(fēng)險(xiǎn)，做商業(yè)地產(chǎn)同樣要考慮一窩蜂問題。大家一窩蜂來做住宅，過一段時(shí)間就消化掉了。如果一個二級城市、三級城市一下子出現(xiàn)幾十個商場、幾十棟寫字樓，那會是一個非常可怕的事情。寫字樓和商場的消化是需要很長的時(shí)間。上個世紀(jì)90年代中期有些城市所做的寫字樓，現(xiàn)在還沒有被吸收完。
朱中一：在新進(jìn)入一種地產(chǎn)業(yè)態(tài)時(shí)，務(wù)必要結(jié)合自身的實(shí)際，減少盲目性。開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)要注意的是，一些城市商業(yè)布局不合理；一些商家業(yè)態(tài)雷同，效益不高；一些大城市高檔的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目偏多，而貼近百姓的社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)不足。所以，各地在發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)時(shí)，一定要精心規(guī)劃，穩(wěn)步推進(jìn)。
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