——訪奧園集團副總裁 奧園商業地產集團總裁張俊
湘潭房產網9月7日訊 隨著中國的不斷發展，商業地產在提高城市品位、擴大內需、增加稅收中具有明顯的效果，成為各級政府大力發展的行業。2010年以來，在住宅地產受調控影響的背景下，商業地產在過去幾年間呈現出良好的發展態勢。但近年來，受到電商和新開業商業項目不斷增多的沖擊以及隨著2017年“商改住”的政策受限，商業地產也面臨新的挑戰。企業如何適應新的市場環境，務實有效的進行產品創新和商業模式的創新，正是一個企業操盤手的功夫所在,也是一個企業核心競爭力的體現。
張俊，武漢大學工民建專業及中南財經大學市場營銷專業雙學士，曾任職萬達、萬科等企業。2015年初奧園商業地產集團正式成立，2015年3月張俊加盟奧園，現任奧園集團副總裁兼奧園商業地產集團總裁。在其任職期間，奧園商業地產集團每年業績增長翻一翻。奧園正憑借專業的團隊，以全周期、標準化快速開發運營和創新的商業模式，構筑了獨具特色的商業地產核心競爭力，成為中國商業地產行業領先企業；2017年被國務院發展研究中心企業研究所、清華大學房地產研究所和中國指數研究院聯合評選為“2017中國商業地產最佳開發運營企業”，名列中國房地產上市公司商業地產開發前5名。
騰訊房產訪問了奧園集團副總裁、商業地產集團總裁張俊，這位擁有十余年商業開發經驗的操盤手表示：“過去三年，只是奧園商業地產集團快速發展的一個開端；根據我們現有的布局和貨值儲備，我們非常有信心，接下來將取得更大的跨越式發展。”
三大核心優勢 成就奧園商業地產快速發展
在談到奧園商業地產集團的核心優勢時，張俊表示奧園在商業地產開發運營方面，已經形成了三大核心優勢。
一是奧園商業地產集團整合奧園復合地產優勢，形成了極具競爭力的產品線。奧園作為中國復合地產創造者，歷經21年發展，已經形成了體育、教育、商業綜合體、健康養生、文化旅游、跨境電商六大主題復合地產。奧園商業地產集團整合奧園復合地產優勢，對產品內涵進行了深入發掘，目前已經形成了“奧園廣場”（購物中心型城市綜合體）、“奧園城市天地”（主題商業街型城市綜合體）、“奧園冠軍城”（健康、養生高尚住宅）、“奧園小鎮”（跨境電商、文化旅游、產業等特色小鎮）幾大核心產品線，打造出商業及復合地產共贏平臺。
二是奧園商業地產形成了“快速開發銷售、快速招商開業、快速周轉增長”的標準化高效開發運營體系。
常言道：“天下武功，唯快不破”。奧園“高效、誠信、責任”的企業文化，將“高效”放在了第一位。張俊表示：奧園將堅持“快速開發、快速銷售、快速招商、快速開業”的開發策略，“快速均衡發展”的經營策略和“商住雙線發展”的產品策略。奧園商業地產集團在集團董事局的支持和指導下，大部分項目都是當年拿地、當年實現銷售和業績，其中蕉嶺奧園廣場拿地80天就火爆銷售，創下奇跡。珠海奧園廣場、成都成華奧園廣場、玉林奧園廣場、五華奧園廣場等均是當地市場的銷售冠軍，一房難求、一鋪難求。同時奧園商業地產集團近三年，增長速度每年翻一翻，目前儲備貨值已達2000億。同時五華、蚌埠、玉林、寧都、佛山、揚州等項目均是當年收回投資款項，創下快速周轉和投資回報記錄。
三是圍繞6大區域核心城市，形成 “6+X”戰略布局
奧園商業地產集團，深耕區域，以核心城市為依托，項目遍布北京、廣東、廣西、湖南、江西、安徽、江蘇、四川、重慶、福建等省份和澳門特別行政區。張俊表示，奧園商業地產集團在投資策略上，將圍繞6大區域，實施“6+x”戰略布局。6大區域，分別是華南區、華東區、西南區、中部區、華北區和廣西區，X代表機會型城市。我們深耕區域，以核心城市為依托，實施3小時管理半徑的大區制負責制，把區域做大做強。
憑借對城市商業消費的研究探索，眾多國際國內知名品牌與奧園建立了“奧商會”戰略聯盟，同時奧園根據一二線城市的特點，打造了CBD中心型、地鐵上蓋交通樞紐型、社區型、主題商業街型、城市更新改造型、國際高端奢侈型等多種類型的大型城市綜合體。其中廣州奧園廣場2012年開業，現已成為廣州番禺人流最旺和最吸引年輕人和家庭客群的購物中心。廣州奧園城市天地、重慶盤龍奧園廣場、南沙奧園中環廣場、沈陽奧園會展廣場均已于2015年開業。
不斷創新商業模式 在企業發展同時踐行社會責任
2016年“930新政”以來，中國房地產行業已出臺兩輪“調控組合拳”，面對眼下的市場環境。張俊表示：“要客觀看待，我相信政府調控肯定是希望行業發展得更好，更加健康。無論如何調控,一個企業只要能把握國家的發展戰略,瞄準社會需要和國家需要,企業自身也一定能得到發展”。
奧園商業地產集團除了在一二線城市發展外，也專門成立了奧園縣域綜合體投資管理公司，大力發展縣域綜合體項目；同時積極參與大灣區城市更新改造，在企業發展的同時，積極為國家建設大灣區和縣域經濟發展、精準扶貧做出貢獻。“有社會責任感的企業，才能做出好產品。奧園是一個具有強烈社會責任感的企業，成立了廣州番禺區第一家非公企業黨委、廣州市第一批非公企業紀委、廣東省第一家非公企業為主體的社區黨委。在黨組織的感召下，我產生了強烈的入黨愿望，今年也終于正式成為一名共產黨員。作為一名黨員,在抓好生產經營的同時也希望能為國家、社會貢獻自己的一份力量。”張俊說。
中國縣域綜合體開發創造者、領跑者
奧園縣域綜合體的發展，起初卻是源于奧園商業地產集團的精準扶貧。 2013年，廣東省委省政府提出了振興粵東西北戰略，奧園商業地產集團到廣州南沙區對口幫扶的蕉嶺縣、番禺區對口幫扶的五華縣考察，發現當地缺乏大型的商業綜合體，一方面當地人民購物休閑不方便，另一方面商業氛圍和創業氛圍不濃。“中國奧園地產集團黨委書記、總裁郭梓寧捕捉商機，結合工商管理研究，發表博士論文《奧園集團縣域商業綜合體開發運營策略》，對發展縣域綜合體起到很好的指導作用。今年上半年，奧園集團董事局確定把開發建設縣域綜合體作為奧園新的發展戰略，成為奧園新的增長點。”張俊告訴騰訊房產。
2014年10月蕉嶺奧園廣場奠基，并于2016年9月盛大開業；2015年3月五華奧園廣場奠基，2017年1月盛大開業；開業當天市民喜氣洋洋，奔走相告，開心得好比過年；現場人山人海，在小小的縣城，客流竟然突破10萬，單是超市一天營業額的就突破了150萬元，電影院、兒童樂園、特色餐飲也都人潮爆滿，生意興旺。原本扶貧的項目，也取得了不錯的經濟效益。
全國有2000多個縣域，還有很多像五華、蕉嶺這樣的貧困縣，覆蓋了中國70%以上的人口。這2000多個縣域，即使只有十分之一200個縣域落戶了奧園的商業綜合體，其幫助影響的人口也是非常可觀的。經過系統的研究，奧園商業地產集團總結出了獨具奧園特色的縣域綜合體開發運營模式和投資模式，有策略的進入人口大縣、經濟強縣、資源獨特縣發展縣域綜合體項目。同時，縣域項目發展到哪里，精準扶貧就開展到哪里。很多縣的書記、縣長親自帶隊到奧園商業地產集團考察洽談。在一二線城市，受調控影響越來越大的當下，奧園商業地產集團卻在縣域綜合體開發上極具前瞻性的進行了深入布局，成為中國縣域綜合體開發創造者、領跑者。
積極參與粵港澳大灣區城市更新建設
在世界第四大灣區，“粵港澳大灣區”上升為國家發展戰略，城市更新建設進入新的發展時期的大背景下，奧園商業地產集團成立了專門的廣東城市更新管理公司。據張俊介紹，目前奧園商業地產集團共有舊改項目15個，其中大灣區橋頭堡，珠海共有6村4廠，在廣州有2村1廠。這些舊改項目，大部分環境差，存在消防隱患，村民和居民們都非常盼望能引入有實力、講信用、負責任的企業幫助他們盡快改善居住和生活環境。為了加深村民對奧園的了解，每一個項目奧園商業地產集團都組織村民到奧園集團總部和下屬項目進行考察，廣泛的聽取村民的意見和建議。同時成立“工地聯合臨時黨支部”和村民監事小組，做好安全文明生產和定期向村民反饋返村物業建設和交付進度，受到了村民們的一致認可。每個村都是90%以上高票通過村民大會的表決，其中水甕坑村100%通過。梅溪村三舊改造項目珠海奧園廣場，榮獲珠海市政府頒發的“中國人居環境范例優秀試點項目”、中購聯2016年度城市更新貢獻獎。這些舊改項目的順利推進，也將為奧園商業地產集團帶來合計可售面積超七百萬平米，儲備貨值近2000億。
把握市場機遇 并購優質項目
在如今房企尋求品牌差異化背景之下，創新與變革已成為房企尋求突破的新主題。經過21年的積累，奧園不斷獲得投資者、客戶的認可。2016年，奧園成為唯一內房股獲三大國際信用評級機構穆迪（Moody’s）、標準普爾（S&P）及惠譽（Fitch Ratings）一致調升評級，具有更強的投融資能力和標準化能力，以及產品積累等優勢和充裕的現金流。張俊表示：“今年孕育著機遇，在宏觀調控下，將有小型房企選擇退出，這也正是并購優質項目的機會，奧園商業地產集團將會加大投資力度。”據悉，近兩年來,奧園商業地產集團有30多個項目，是通過投資并購渠道獲得。
奧園有著良好的社會形象，集團連續多年被評為“廣東省守合同重信用企業”及廣東省和廣州市非公企業黨建工作先進單位，不僅以黨建引領踐行社會責任，同時與合作伙伴誠信共贏，共同發展，獲得廣泛信賴，投資并購項目均進展順利，業績理想。
奧園商業地產集團瞄準社會需要、國家需要和客戶需要，致力于打造“政府、股東、投資者、合作伙伴、員工、商家、客戶、消費者”共贏的生態圈和商業地產平臺，為中國城市化建設和商業地產行業發展積極做出貢獻，領跑商業地產運營，運營城市未來。
以下為騰訊房產對奧園集團副總裁、奧園商業地產集團總裁張俊先生的專訪實錄：
騰訊房產：奧園商業地產集團是什么時候成立的，主要有什么產品類型？
張俊：奧園商業地產集團是一家非常年輕的企業，他的發展分為兩個階段。第一階段是2009-2014年：奧園實施商住雙線發展戰略，成立奧園商業集團，負責奧園旗下幾十個商業項目的招商運營。
第二階段是2015-2017年，由于商業地產集團在商業上積累了豐富的經驗，更貼近市場和消費者 ，2015年正式成立奧園商業地產集團，涉及地產開發業務。經過三年的發展，形成奧園廣場、奧園城市天地、奧園冠軍城、奧園小鎮等核心品牌。在一二線城市打造CBD中心型、地鐵上蓋交通樞紐型、社區型、旅游主題商業街型、城市更新改造型等大型城市綜合體；在全國多個人口大縣、經濟強縣、資源獨特性開發縣域綜合體、特色小鎮、文化旅游項目。
騰訊房產：剛剛提到奧園項目在地域分布上更具有層次感，請問奧園在一二三四線城市的布局上有哪些策略？
張俊：在布局上，我們會分配較多的資源在一二線城市，因為這些城市的市場潛力會比較大。在三四線城市，我們采取因地制宜的策略，根據不同城市的特點，利用他們的優勢，開發合適的項目。這樣，項目在分布上具有戰略縱深，未來項目的抗風險能力也會更強。
騰訊房產：奧園商業地產集團近幾年業績增長速度如何？
張俊：近幾年的業績增長速度基本上是倍增的。從3個項目到50個項目，成立以來創下每年業績翻一番的佳績。
騰訊房產：您覺得奧園商業地產集團未來發展，有哪些機遇呢？
張俊：雖然房地產已進入白銀時代，但我認為還是有得做的，還是有很多機遇的。
1、7月1日，香港、澳門、國家發改委、廣東省人民政府共同簽署《深化粵港澳合作推進大灣區建設框架協議》，推進大灣區建設。在大灣區城市中，城市經濟的高速發展和邊界的不斷推進，帶來大量存量資產，且多位于核心地區，城市更即舊城改造中的商機日益顯現。
2、隨著中國經濟的突飛猛進，中國的城鎮化進程不斷加快，在社會經濟發展、社會亟須轉型的大背景之下，占據眾多人口的縣域經濟越來越重要，而縣城現有商業地產發展水平與居民日益提高的消費需求之間的矛盾日益突出，形成了縣域商業地產開發的良好契機
3、宏觀調控帶來的行業調整和并購機會：多城房地產宏觀調控政策持續疊加，促使房地產行業收并購頻發，機遇凸顯。
1995年—2006 年，我國城市化率平均每年增加1.4個點。2016年，我國的城市化率達到57.35%。要達到發達國家 74%左右的城市化率，至少還有14年。也就是說，我國房地產的高速增長，最快要到2030年才會結束，現在還是一個充滿機遇的年代。
騰訊房產：與其它企業相比，奧園商業地產集團有什么優勢呢？
張俊：與其它企業相比，奧園商業地產集團有以下核心優勢：
1、復合地產：整合了奧園旗下體育、教育、商業綜合體、健康養生、文化旅游、跨境電商六大主題復合地產，打造商業及復合地產共贏平臺和城市標桿項目。
2、奧園高效運營與快速增長，簡單來說就是擁有“五快”。一是開發快：如蕉嶺奧園廣場拿地80天銷售；二是銷售快：成都、珠海奧園廣場等項目拿地3月后銷售，開盤即售；三是開業快：如五華奧園廣場，從拿地至開業、售罄僅用了18月的時間；四是增長快：增長速度每年翻一翻、儲備貨值2000億；五是周轉快：多項目當年收回投資款項。
3、產品布局與合作信譽，我們概括為“三好”。一是布局好：項目遍布北京、廣東、廣西、湖南、江西、安徽、江蘇、四川、重慶、福建等省份和澳門特別行政區，開發體量2000萬平米。二是產品好：形成奧園廣場、奧園城市天地、奧園冠軍城核心競爭力品牌。三是信譽好：我們連續18年榮獲“廣東省守合同重信用企業”稱號，連續16年蟬聯“廣東地產資信20強”。此外，以黨建引領踐行社會責任，樹立起良好社會形象，也贏得合作伙伴的信賴。
最后是我們擁有年富力強的精英團隊，以及融資拓展能力強，形成標準化的開發體系和運營體系，為奧園商業地產集團發展奠定堅實的基礎。
騰訊房產：奧園在商業開發運營上，取得了哪些成績？
張俊：雖然成立的時間不長，但我們在一二線城市打造了多種類型的大型城市綜合體和高尚住宅，還在全國多個百強縣市成功開發縣域商業綜合體。不少產品線在開發運營上取得了不錯的成績，例如廣州番禺的奧園廣場，擁有H&M、ZARA、優衣庫三家快時尚巨頭。不管是在招商和運營上，都取得不錯成績，日客流量破10萬，被評為“廣州十佳購物中心”等等；還有珠海奧園廣場，引進了世界500強永旺、珠海首個室內大型真冰溜冰場等，作為珠海市梅溪村城市更新改造項目,榮獲珠海市政府辦公室頒發的“中國人居環境范例優秀試點項目（優秀人居樓盤）”；縣域綜合體的五華奧園廣場，從拿地至開業、售罄僅用了18個月的時間，蕉嶺奧園廣場也是用了不到2年的時間就完成開業。
騰訊房產：奧園商業地產集團如何做到快速開發快速銷售快速招商快速開業呢？
張俊：如何做到快速開發快速銷售快速招商快速開業，我認為這是一個體系的問題，就需要有一個成功的模具，有一套快速啟動的標準動作。
在快速開發上，我們有一套既定的開發周期，我們每一個節點，從掛牌到摘牌，從摘牌到交地，從交地到開工，開工到工程封頂，整個鏈條，我們都有既定的成熟模板、計劃和標準。從我們的開發項目來看，從開工到開業一般是兩年時間。快的話，像五華奧園廣場，從拿地到開業、售罄，僅用18個月，這個速度在業內是比較快的水平。
在快速的銷售上，做商業開發都會關注這個問題，直接關系到現金流。成熟的商業開發項目，大部分都是通過可售的物業來平衡自持的物業。快速銷售一般對產品的設計和開發是有獨特的要求。
在快速招商方面，我們有自己的商管團隊，擁有眾多國際國內知名品牌“奧商會”戰略聯盟，積累了數千家商家資源，采用訂單模式，很多商家都愿意跟我們走。同時我們對招商的運營和管理有既定的模式和形式，這可以保證快速把商家招到位。
在快速開業上，如果我們前面各個環節，從開發到招商運營這些環節都做到位，那么快速開業就是水到渠成的事情了。
奧園商業倡導“一站式復合生活”和“新型體驗式商業”，通過全方位、全過程一站式專業運營和服務，為業主、商戶、投資者、員工搭建多贏的平臺。這是一個多贏的平臺，不僅奧園本身贏，更是客戶贏。
騰訊房產：五華奧園廣場，從拿地到開業，僅用了18個月，是如何做到的？
張俊：五華奧園廣場這個縣域綜合體，能在18個月開業，主要是：
第一，奧園是一個十分具有社會責任感的企業，積極貫徹廣東省委、省政府振興粵東西北戰略的部署和番禺區對口五華縣精準扶貧實施方案部署。五華奧園廣場作為招商引資的項目，備受當地政府重視和支持，在摘完牌的第二天就可以動工。
第二，項目涉及到拆遷問題，但是我們作為重點項目，政府在拆遷問題上也做了大量推動的工作。
第三，雖然在縣域城市招商有一定的困難，但因為我們擁有眾多戰略合作的商家，所以可以達到快速招商。
總之，從開發到工期再到最后招商運營，這個縣域綜合體可以說是做得很精彩的。
騰訊房產：現在的地產包括商業地產都會擠去一線城市拿地開發，在這個時候，奧園商業地產集團為什么會選擇打造縣域綜合體呢？
張俊：中國幅員遼闊，各個城市實力不均勻，城市級別可從一線城市分到五線城市。在四五線城市，縣域綜合體到底能不能做主要取決于一個問題，這個城市是否具有開發的潛力，奧園瞄準“資源獨特縣”、“人口大縣”、“經濟強縣”。從我們開發案例看，像五華這樣的人口大縣，其實是具有一定的消費潛力，當地對縣域綜合體的消費需求也是旺盛的。此前在當地不存在這種“一站式”的商業綜合體，所以在這個區域，我們可以做到第一，也是唯一。
騰訊房產：針對四五線城市的消費習慣，奧園商業地產集團打算怎么配合？
張俊：對于縣域城市的消費趨勢和特點，我們有自己角度的觀察。例如，2016年9月開業的蕉嶺奧園廣場，超市、影院、動漫城、兒童樂園、KTV會所等實力商家首次進駐蕉嶺，為蕉嶺市民帶來全新的生活方式和購物體驗，打造蕉嶺城市商業標桿和首席城市生活中心。
騰訊房產：您認為未來的商業地產有哪些趨勢？
張俊：第一，更注重體驗感。比如以往我們在奧園廣場更多是體現購物的需求，后來逐漸增多了一些體驗式的經濟形式，朝著一個更加休閑化、體驗化街區的形式發展，也就是“新型體驗式商業”。
第二，復合性。未來的購物中心不僅僅是集吃、喝、玩、樂、購功能于一體，未來還會承載一些其他功能，例如社交功能和其他城市服務功能。
第三，更加開放，偏向于公共空間。商業地產以后會向地鐵、城際軌道交通等公共交通系統結合得更緊密。
第四，線上線下相融合。現在以及未來線上線下的商業業態并存，完美地融合在一起。
騰訊房產：近期政府對地產的調控政策比較多，奧園將如何積極應對和實現跨越？
張俊：2017年，樓市調控政策頻出。每次調控都會淘汰一些企業，也會出現財務穩健企業彎道超車的典范，調控不可怕，對2017年調控要客觀看待，要有勇氣迎接調控，實現調控下跨越。經過21的積累，奧園不斷獲得投資者、客戶的認可，具有更強的投融資能力和標準化能力，以及技術積累等優勢。
2017年調控政策走勢是“控一線、穩二線、激活三線”。面對調控，奧園將會把投資重點放在二線城市和還沒調控\微調的城市，擴大在長三角的投資力度。同時奧園一直非常關注中國縣域經濟發展，專門成立奧園縣域綜合體投資管理公司，在全國多個百強縣市成功開發縣域商業綜合體、特色小鎮、文化旅游綜合體等。
今年孕育著機遇，在宏觀調控下，將有小型房地產公司選擇退出，這也是我們并購發展的好機會，奧園將更加大投資力度。
奧園也同時提升海外項目銷售占比。目前，奧園境外已布局澳洲悉尼、加拿大溫哥華、多倫多等城市。自2015年以來，奧園的海外項目的開發取得了可喜的成績，比如悉尼海德公司130號項目，在當地創造了三個第一：每平米售價第一、單盤年銷售額第一、第一個獲得當地金融機構融資的內地房地產商的“三個第一”。
一句話來說，政府調控給我們企業提出了更高的要求，但我們依然有很多機會。
騰訊房產：奧園商業地產集團的未來3-5年的規劃是怎樣的？
張俊：奧園商業地產集團近年來增長強勁，與奧園地產集團并駕齊驅，構成中國奧園地產集團旗下兩大主力集團。未來三年，奧園商業地產集團將沖刺千億目標。同時，奧園商業地產集團將讓中國十分之一縣域落戶奧園廣場；聚焦城中村改造，助力城市升級；三年內按集團要求全國各地將有更多的奧園廣場開業；并做強華南、華東、西南、中部、華北和廣西六大區域公司；同時通過奧園合伙人制度和激勵體系，讓員工與企業共同發展，打造一個“政府、股東、投資者、合作伙伴、員工、商家、客戶、消費者”共贏生態圈。
