——談談我對湘潭房價未來5年的膚淺看法
湘潭房產網1月26日訊 湘潭房價在去庫存、去杠桿、去腐敗、去低檔房的價格波動之后，仍然快速上漲，規劃科學，質量可靠，售后服務到位的樓盤，房價趨向平穩，但高端產品、品牌產品、好的地段，上漲的空間仍然會跨越想象空間。在長株潭地區，特別是湘潭房價漲幅會達到或突破7000元。
湘潭房價上漲的核心因素是市場資金拐點出現，資金價格將在未來三年進入下降通道。這是房地產業面臨的最大紅利。
我國的房價，自1993年朱總理“軟著陸”起，一直處于打壓、嚴重打壓之中，其結果是越打壓，漲得越快。表現最明顯的是2006年國家出臺了宏觀調控政策“國六條”及其細則后,房價呈快速上漲趨勢，全國房價同比上漲10%左右，尤其是在第一季度，北京、深圳、上海等大城市房價同比上漲約30%。2009年后，國家又重提打壓房價，房價又出現大幅上漲，2009年至2011年間，全國房價成倍數上漲，其上漲幅度超過了國人的承受能力，出現了很多收入與房價不協調的現象，有的已經危及社會安全、國家安定。國家相應出臺了國8條，國15條等一系列措施，但國人感覺措施很多效果相反，房價不降反升，且越升越高。
從理論上講，物價上漲應該同國民收入掛鉤，國民的實質性收入并未實現大的突破，押幾年，政府由于直接參與土地一級市場運作，獲取的報酬同樣豐厚。要么幾萬元一平方米的房價誰能買得起呢？其實，房價的快速上漲是一系列問題支撐的，但由于國家宏觀調控的壓力和百姓購房逐漸趨于理性，未來的房價漲幅會越來越小，但湘潭與全國各地的形勢不同，一是湘潭的房價本身就低于全國平均水平，二是湘潭將面臨長、株、潭規劃獲批、城際鐵路通車、大長沙區位結構的實施帶來的歷史性機遇，湘潭的房價會持續攀升。
1．中國經濟實力大飛躍
中國入世后，經濟實力大大增強，人民收入水平大大提高，這是自改革開放后的第二次大飛躍。2008年的GDP增漲率預計要到9%左右。在未來的起碼兩到三年內，中國的GDP依然要保持在7%--10%的增幅水平。2015年—2020年后，人均GDP要突破3000美元，有的地區可能會突破10000美元，中國要發展成與日本的實力不相上下的另一個經濟強國。這樣快速、持續的經濟發展，為房地產行業的穩定發展和房價的持續升提供了后盾，因為整體經濟環境的穩定才有繁榮的市場，才會有人積極的置業、投資。我不久前在廣州聽一參與起草18大報告的朋友講：中國經濟3年內超過日本，10年內超過美國，成為全球第一大經濟強國。事實上不要3年，我們現在已經超過了日本。
2．新常態下資產配置輪動出現
房地產出現難得的估值修復機會。“降低資金價格”這一政策目標明顯在2014年重于7.5%的增長目標，這一政策取向決定了未來房地產市場牛市出現。國泰君安證券曾在4月7日的分析報告《搶藍籌，奪藍籌》報告中明確，市場資金價格長期拐點出現，資金價格，將在未來三年進入下降通道，這是房地產業面臨的最大紅利。自2014年4月初以來，銀行中四大行及龍頭地產股均出現了明顯的估值修復過程，上漲幅度均值超過35%和55%。流動性紅利也將會為未來5年房地產市場整體反彈提供充分支持和空間。
3．中國城市化進程加快
2007年底,國家批準了武漢,長株潭"二型社會改革試驗區",2014年又批準了長株潭為國家先導區，對新型城市群的建設提出了新的要求。房價依然能夠穩定上升的主要原因是有著強大的需求市場，而由于房地產行業的建設周期較長導致供需關系發生新的變化，現在已經由過去的空間關系發展到今天的品位關系，這樣的狀態在未來十年很難改變。因為從近些年農村人口城市化的進程速度和國家積極推動中國農村城鎮化的要求來看，到2020年左右，將有約6億人口從農村轉到城市里來（從2000年起）。到那時我國城市人口將達到9億人，以此推算，就意味著每年全國有3500萬人口向城市轉移。目前的"成都現象"已經充分地表現出來,這批勞動力每人需要10平米的棲身之地，全國每年就需要新建35000萬平方米的住房。快速的城市化進程給房地產行業帶來了相當大的需求。而且，中國房地產的下一個熱點將從北京、上海等大城市向二、三線城市轉移。因為二、三線城市是農村人口城市化的主要目標，房價也相對比較低，在這樣強大的剛性需求下，隨著二、三線城市本身的快速發展，中國城市化進程的加快，房地產仍然有可持續發展的潛力。
4．房地產在國民經濟中的支柱產業地位決定的
中國的房地產綁架了中國經濟。因為房地產行業是實現“十二五”規劃目標的重要前提，是中國經濟的支柱產業。由房地產行業帶動的產業不下100個，有色金屬產業、建材產業、水泥產業、玻璃產業，家具產業等都與房地產的發展保持著同步性，一榮共榮，一損皆損。國家從經濟發展的大局出發，不會使房地產行業有大起大落的風波，將長期保護和扶植房地產行業的發展，以帶動其他產業的快速發展，拉動內需，刺激消費。
5．土地交易成本及各種稅費抬高了房價
土地是開發商的命根子，是房地產行業生產的必須資源。盡管新政出臺以后，地方政府在進行土地拍賣時“限戶型”，但開發商拿地的熱情并不會因此而減少。并且，2007年1月1日起對新增建設用地費用增加一倍，有的城市，報建費增加了10倍，土地成本和拿地難度的增加，會讓開發商對于利潤的追求更加瘋狂。政府加強土地監管對于合理出讓國家的土地資源和合理進行土地供應分配確實有著積極作用的。但是，在當前這個供需旺盛的市場下，土地供應短缺仍舊是房地產市場的主旋律，土地供應資源的減少會導致未來幾年內房屋上市量的大大減少，這就會使供求關系失衡繼續擴大，不但起不到控制房價的作用，反而會成為房價上漲的重要原因。
6．地產寡頭的壟斷抬高了房價
中國大概有三萬多家房地產開發企業，但是能夠每年銷售額超過10億元以上的不過幾十家而已。從“國六條”出臺后，房地產行業就已經開始了洗牌的進程，眾多的規模偏小、資金儲備少、產業集中力度低的房地產企業將在市場中遭受優勝劣汰、產業資源整合的過程。當這些具有強烈優勢的房地產企業形成規模，上市或是通過并購將市場占有率提高后，將形成壟斷的地產寡頭，如000031,600638等最近又獲得了國家融資的新政，國家對于房價的支撐力度將大大提高。歷史規律告訴我們，當行業寡頭形成后，會出現壟斷價格，壟斷的加快會對現在的房價起到“推波助瀾”的作用。因為壟斷會導致行業競爭不充分，甚至開發商聯手壟斷市場抬高房價，有計劃的對抗政府的政策，形成利益集團。
7．地方政府利益的考慮與中央政策的博弈
中央政府出臺政策穩定房價，而地產政府則希望房價快速上漲，因為房地產行業是最快捷、最顯著、最簡單地拉動地方GDP增長的途徑，并且也是增加地方稅收的主要來源之一。只要政府仍然參與土地一級市場運作，政府的職能部門下轄表面上脫鉤，實際上參與的掌控的中介機構存在，每一個公章下面都有一個相應的咨詢公司，仍然積極動作，機構、政府的內在推動力是房價能夠穩定上漲的一個重要原因。
8．傳統觀念：家家有房
一個潛在原因就是中國人民的傳統觀念，必須要有自己的房產，居住過后，子孫傳下去。在人民生活水平提高后，對于二次置業的人來說，都想購買一個大一些的，檔次高一些的房屋，而對于一些剛步入社會的年輕人而言，也需要買一套房子作為愛情的見證。這是潛在人們腦子中的傳統觀念，給了開發商無形的動力。
本文小結：我知道，我在湘潭房價跌跌不休的時候，提出2020年湘潭房價過7000元？肯定會有人認為是天方夜譚!但是我們可以回放一下：2000年，當時的價在650元平方米的時候，我提出湘潭房價5年內上漲的合理區間在1500元，當時在會場就有很多業內人士感覺不可能；還有的老總提出要賭點什么東西；可查閱【盤活空置住宅，激活房地產營銷市場——對湘潭市房地產業的調查與分析之一至十】2008年，在房地產業座談會上的發言（摘要）上說，湘潭的房價在5年內會漲到3500元平方米的時候，反對者多于支持者。
今天提出2020年湘潭房價過7000元平方米，肯定有大部分人反對，但我對2020年湘潭房價過7000元充滿信心，一是按照長株潭一體化的發展規劃，在未來5年內，長沙、株洲、湘潭大長沙區位正式運行，“一體化”的重要標志長、株、潭城際鐵路通車！二是湘潭目前只是低檔房子多了，但有品位、售后服務好的房子太少了，萬達房價在湘潭均價上漲30%開盤就很能夠說明問題。我有充分理由相信， 2020年，湘潭房價過7000元是必須的！
