在北京市剛剛公布的房地產(chǎn)運(yùn)行報(bào)告中,新出爐的房產(chǎn)數(shù)據(jù)中少了二手房均價(jià)這個(gè)指標(biāo)。北京市統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人表示,由于二手房市場的陰陽合同等問題比較復(fù)雜,暫時(shí)還不能做到對二手房市場進(jìn)行全面調(diào)查,所以將暫停發(fā)布二手房數(shù)據(jù)。而北京市統(tǒng)計(jì)局此前公布的6月份的二手房統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),正是因?yàn)橥瑯拥脑?/SPAN>,導(dǎo)致和中介公司公布的數(shù)據(jù)懸殊很大,給公眾造成了困擾。統(tǒng)計(jì)部們聯(lián)合有關(guān)部門出臺嚴(yán)厲措施,堅(jiān)決打擊陰陽合同。那么二手房市場中,為什么會(huì)產(chǎn)生陰陽合同,它究竟造成了什么影響,是否又能隨著打擊就此偃旗息鼓呢？
所謂“陰陽合同”，是指在一次交易中同時(shí)簽訂兩份不同的合同。兩份合同中的一份具有虛假性，另一份為真實(shí)意思表示。
在二手房交易中，“陰合同”顯示買賣雙方真實(shí)的成交價(jià)格，而“陽合同”則根據(jù)使用需要有所不同，一種是虛高的房價(jià)合同交給銀行，以申請更多按揭貸款；另一種是填低房價(jià)的合同交給房地產(chǎn)交易中心過戶，以便少交稅。實(shí)際交易中，買賣雙方為達(dá)到避稅或其他目的，向有關(guān)部門登記時(shí)用一張合同，通過少報(bào)價(jià)格或少報(bào)面積的方式，降低買賣合同標(biāo)的，報(bào)低價(jià)格少納稅，稱為“陽合同”；賣家與買家另簽一份合同，作為實(shí)際支付交易金額的合約并實(shí)際履行，稱為“陰合同”。
相比新房交易,二手房交易價(jià)格相對復(fù)雜,包括實(shí)際成交價(jià)、銀行評估價(jià)格和網(wǎng)簽價(jià)格。此外地稅部門及建委還制定了地區(qū)二手房最低指導(dǎo)價(jià),其目的一是對當(dāng)?shù)囟址拷灰灼鹨粋�(gè)指導(dǎo)作用,更重要的目的在于確定一個(gè)稅收標(biāo)準(zhǔn),即交易合同價(jià)格不得低于當(dāng)?shù)刂笇?dǎo)價(jià),也是繳稅的官方依據(jù)。但是隨著近一兩年北京市房價(jià)的一路狂漲,最低指導(dǎo)價(jià)與實(shí)際成交價(jià)間的差額越來越大,按最低指導(dǎo)價(jià)繳稅反倒成為避稅的最有效途徑。 5.5%的營業(yè)稅,3%的契稅,1%的所得稅,如果再加上一些其他的稅費(fèi),有可能購買一套房屋的成本,稅費(fèi)成本達(dá)到10%以上。那很多人都會(huì)產(chǎn)生這樣一個(gè)避稅的這樣一個(gè)動(dòng)機(jī)。 來看下一個(gè)案例：
陳女士最近賣的這套房子,總價(jià)160萬,房屋合同是由陳女士、買方和中介三方私下簽訂的合同。而為了避開高額的稅費(fèi),陳女士和買方都聽從了中介的建議,又簽了一份合同,這份合同中,原本160萬的房屋成交價(jià),被寫成了50萬。這份合同是提供給稅務(wù)、房管等部門的網(wǎng)簽合同。
購買方繳納的稅費(fèi):1、契 稅:成交價(jià)×1.5% 2、印花稅:成交價(jià)×0.05%
出售方繳納的稅費(fèi):1、印花稅:成交價(jià)×0.05% 2、營業(yè)稅:5年之內(nèi):買賣差額×5.5%,5年之外:免交,3、個(gè)人所得稅:5年之內(nèi):成交價(jià)×1%或差額×20% ,5年之外:免交（業(yè)主滿5年唯一住宅
因?yàn)殛惻康姆孔硬粷M兩年,不能享受5年之外稅費(fèi)免交的政策。根據(jù)計(jì)算,如果按照總價(jià)160萬計(jì),該房應(yīng)該繳納的各項(xiàng)稅費(fèi)總計(jì)94950元;如果按照總價(jià)50萬計(jì),因?yàn)榈陀诜课葜暗馁徺I價(jià)63萬,買賣差額為負(fù)數(shù),營業(yè)稅和個(gè)人所得稅項(xiàng)目為零,所以該房應(yīng)該繳納的各項(xiàng)稅費(fèi)總計(jì)只有8000元。雙方可少繳納稅款86950元。
陰合同:160萬×1.5%（契稅）＋160萬×0.05%×2（印花稅）＋（160萬－63萬）×5.5%（營業(yè)稅）＋160萬×1%（個(gè)人所得稅）=94950元
陽合同:50萬×1.5%（契稅）＋160萬×0.05%×2（印花稅）=8000元
稅收流失:94950-8000=86950元
同樣的一套房子,三方私下簽一份陰合同,上面的價(jià)格是實(shí)際成交價(jià),然后再向房管、建委等政府部門提交一份陽合同,這個(gè)價(jià)格實(shí)際上往往都低于實(shí)際成交價(jià),這么做的目的只有一個(gè),就是為了避稅。
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