二三線城市將成樓市主戰場 城市化面臨4個轉型
本文湘潭房產網9月4日訊 “過去十年以建設沿海特大城市為主的城市化，將轉向二三線城市和縣城及中心鎮為主的二三線城市和中小城鎮發展為主的城市化。十二五規劃開始，下一個時期，二三線城市和中小城市發展，應當是城市建設和住房建設的主戰場。”在“2010首屆房地產業高峰論壇”上，中國城鄉建設經濟研究所所長陳淮在談到房地產業的調整和轉型時如是表示，在他看來，二十一世紀的中國城市化應關注四個轉型。
首先是過去十年以建設沿海特大城市為主的城市化，將轉向二三線城市和縣城及中心鎮為主的二三線城市和中小城鎮發展為主的城市化。“過去十年大城市為主的城市化是有客觀原因的，北京開奧運會，上海開世博會，廣州亞運會在即，這個過程迫使我們不得不把政策和大量的資源、人力、物力集中在一些沿海特大城市的發展上，不論是基礎設施建設還是住房建設，還是其他一些信貸資源等。那么這十年過去了，下一個時期，十二五規劃開始，二三線城市和中小城市發展，應當是我們城市建設和住房建設的主戰場。”
其次是為城里人建住房要轉到為更多的農民工定居落戶建住房。陳淮強調，這是中國的國情決定的，“沒有農民工在這個城市中的定居落戶，我們這個城市化就是偽城市化，這個化字就是專門指中國農村人口向城市的聚集和遷徙。”
第三個轉型是應當從“以脫困為主”的住房需求，轉向滿足人們“適度改善”的住房需求。
第四個轉型和調整是從老百姓單一的住房需求市場和相對滯后的保障這樣的發展路線，轉為重視人人都有房住以及房地產市場發展的雙軌并行。
陳淮強調，房地產問題、窮人問題、城市化問題、基礎設施完善問題、功能分區問題都是所有國家都曾遇到的過程。應該總結和認識別人已經有的經驗，應重視對其中規律的研究，重視“人口向城市聚集過程中的社會利益結構”研究.
樓市的風險集中在購房者身上
陳淮認為，目前中國房地產市場存在很多重大缺陷，并不只是房價、供應量、政策。房價只是表象，政策只是人們對客觀規律主觀認識，也不一定符合客觀規律。房地產市場的第一個缺陷是市場化淘汰機制缺失，市場發育不成熟，很多房地產企業仍停留在低端的價格競爭階段，在環保競爭、技術競爭、產權競爭等方面并沒有做好準備。
“房地產過去十年是過度依靠了少數沿海大城市市場，依靠高端樓盤、依靠富人，依靠投資需求才維持了緊急狀態的產業，這個產業仍然是一個脆弱的產業。”在陳淮看來，如果說第三套房成交量就降為接近于0，這個市場不是一個正常的市場。
其次，產業風險配置嚴重不均衡。陳淮表示，房地產業在任何國家都是高風險的行業，是一種客觀存在。但目前中國房地產市場的風險非常不公平地集中在購房者身上，這也是產業不合理的一個方面。
最后，交易主體缺位。陳淮表示，目前中國的房地產市場交易主體缺位嚴重，“就像沒有邊裁、沒有后衛，甚至沒有門將的球隊。”作為供給方的開發商直接面對作為需求方的最終購房者個人，供求雙方之間沒有任何緩沖的層次，導致供求雙方在空間、時間、價格、檔次、質量等方面的矛盾直接碰撞。陳淮建議，可以通過指數交易方式分流投資性需求，使老百姓規避價格風險。（陳淮）
更多房產新聞請進湘潭房產網（http://xt.fangyuan365.com）
