核心提示: 今天中國住宅價格下降，不是因為出臺了什么新政，而是住房價格太高了。 這是我的兩點說明，與不同意見者和關心房地產的朋友們磋商。
一，我的確在2010年5月5日銀河SOHO舉辦的一次論壇上說過，我支持這次政府調控房地產市場的新政。理由重復如下：
2009年5月份以來住房價格暴漲，市場上反映出的許多指標大大超過了正常值范圍，如：
1、地價與房價。從價格看地價和房價沒有關系了，甚至地價(樓面價)超過周邊房價，出現了“面粉價格比面包還要貴”的怪現象。
2、租金回報率(或租售比)。一線城市的住房因價格太高，使租金回報率這個衡量房地產市場的最重要指標遠遠超出了正常的范圍，正常應在7%—8%之間，但據中原地產統計，北京、上海住宅的租售比僅有1%—2%。
3、其它行業大量資金涌入房地產行業。資金過度集中到房地產，經濟不能平衡發展。就如同身體患了癌癥一樣，某一些器官細胞瘋狂地增長，拼命吸收身體其它部分的營養，使機體失衡。
4、二手房價格也隨著一手房價格和地價飛漲。二手房上漲最快的恰恰是沒有人入住過的空房子，出租出去有人住過的房子，因有一些舊損，價格比不過沒有人住的空房子。
提到香港1997年的“樓災”，許多人都把原因歸結為香港政府出臺了8.5萬套政府廉租房的計劃。我不能認同這種觀點。1997年前香港的樓市已經非常瘋狂了，樓價太高，處在危險的位置上，即使沒有此計劃出臺，也會有別的風吹草動讓它跌下來。其實8.5萬套廉租房僅是一個計劃，并沒有實施，市場上沒有為此多供應一套房子。今天中國住宅價格下降，不是因為出臺了什么新政，而是住房價格太高了。
瑞銀通過有效資金成本、出租回報率和持有成本的三項分析得出結論，北京、上海等一級城市的住房價格比1997年的香港還要高。還是那句老話，天亮是因為地球和太陽的位置移動引起的，而不是公雞打鳴把天“叫”亮的。
最近政府出臺房地產新政，總的方向是減少已經存在于住房市場的危險，我支持房地產新政，并不是說每個城市的每一條政策都是正確的，有一些政策條款可能只是雷聲大雨點小，有些是根本無法實施的空架子。但沒有完全正確、百分百完美的政策，只有通過實施過程，再進一步磋商，反省，修改，完善。
二、我的確在2010年5月10日香港召開的一次會議上說過，中國一些主要城市住房的價格應該回落到2009年初的水平。記者追問我2009年住宅的漲幅有多少，我說一線城市大約15—20%吧。第二天媒體上就出現了我說住房價格會下跌20%的說法。
我說的這個20%的確沒有經過精確的市場調查和數據分析，只是說出了我作為一個房地產從業人的感覺，歡迎大家一起磋商，提出各自的依據。但沒有必要針對此話對我進行人身攻擊，也沒有必要抱定陰謀論，認為我講此話背后一定有什么目的。中國一些大城市，影響住房價格的因素很多，只從價格與其他指標相比，下降20%并不過份。但北京現有可以銷售的一手住房量很少，市場對價格預期有較大影響。目前房地產公司又大多持有現金——從上市公司所擁有的現金來看，很多公司現金充裕，如萬科擁有超過200億的現金，房地產新政的某些措施可能會讓一些住宅開發商在開發和買地時很謹慎，這樣也會影響市場上住房的供應量，市場上供應量少了，就會讓房價上漲。
這幾天，來詢問這兩個問題的媒體很多，我在這里一并答復。歡迎各位同行、媒體朋友提出寶貴意見。在磋商的過程中，我們一起尋找正確的答案。
本文來自湘潭房產網
